La sopraelevazione (art 1127 c.c.) può essere definita come la realizzazione di nuove strutture fabbricate o di nuovi piani al di sopra dell’ultimo piano di un edificio o del c.d. lastrico solare (ossia la superficie piana che è posta alla parte superiore del condominio e che svolge essenzialmente la funzione di copertura) e che va ad aggiungersi al complesso condominiale.
Si tratta di una costruzione di fatto nuova che resta di proprietà del soggetto che la costruisce.
Tuttavia perché si possa parlare di sopraelevazione è sufficiente un incremento dell’originaria volumetria.
Si pensi al caso del proprietario dell’ultimo piano che innalzi (nel rispetto ovviamente dei regolamenti edilizi comunali) il tetto per ottenere un ultimo piano più alto per soppalcare la propria abitazione.
Ovviamente è necessario che questo diritto non venga escluso all’atto di acquisto dell’immobile
Il diritto di sopraelevare è riconosciuto:
• al proprietario dell’ultimo piano
• al proprietario del lastrico solare.
La legge, in ogni caso, vieta le sopraelevazioni quando:
• le condizioni statiche dell’edificio non lo consentano (cioè quando l’intervento potrebbe creare un pericolo di crolli o di sicurezza per l’edificio nel suo complesso)
• crea un danno all’aspetto architettonico dello stabile (ad esempio quando in un palazzo di pregio e di valore storico si pensi di creare un nuovo piano con materiali e forme non più disponibili)
• diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Il condomino proprietario dell’ultimo piano (o del lastrico solare) che procede ad una sopraelevazione deve pagare, come corrispettivo del suo diritto, una indennità al condominio.
La somma da versare si calcola in questo modo:
1. si considera il valore dell’area che verrà occupata con la nuova costruzione.
2. questo valore andrà diviso per il numero dei piani dell’edificio compreso quello da edificare mediante la sopraelevazione.
3. dalla somma che si ricava va sottratto l’importo della quota del proprietario del piano da edificare mediante sopraelevazione
Infine l’amministratore dovrà ricalcolare le tabelle millesimali alla luce delle modifiche volumetriche.