In ambito dell’art. 1123 c.c., la Cassazione il 12/05/2014 n.10270 ha dato interpretazione dei criteri e modalità generali di amministrazione condominio tabelle millesimali ripartizione spese ripartizione delle spese nel condominio.
Non tutti i problemi sono risolti con le tabelle millesimali poiché anche se queste non esistono, non è detto che le spese debbano essere ripartite con una divisione netta tra il numero dei condomini. Infatti possono essere adottati dei criteri provvisori in attesa dell’approvazione delle tabelle millesimali.
Inoltre in alcuni casi le tabelle millesimali non sono sufficienti per risolvere la questione della ripartizione delle spese. Per tale motivo occorre far riferimento a criteri integrativi in base a situazioni analoghe o in riferimento alle norme del Codice Civile in materia di ripartizione delle spese.
L’art. 1123 c.c. È composto da tre commi:
comma 1: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comnune per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Questo è il principio generale di ripartizione delle spese che stabilisce una divizione proporzionale in base ai millesimi detenuti da ciascun condomino, salvo un patto scritto da tutti i proprietari o imposto dall’originario costruttore, che può derogare questo principio. Una assemblea che delibera una ripartizione di spese non proporzionale senza il consenso di tutti i proprietari è nulla. Uniche spese non ripartibili sono quelle godute in parti esattamente uguali (citofoni, antenne tv o impianti satellitari).
comma 2: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.L’articolo corregge il primo comma prevedendo che se il bene comune è destinato a servire i proprietari in modo diverso, la ripartizione è fatta in base all’uso e non in base al valore della proprietà e quindi ai millesimi detenuti dal singolo condomino.
comma 3: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. Se il bene è usato esclusivamente da un condomino o solo da alcuni che partecipano al condominio, la spesa è sopportata sono da chi ne trae vantaggio.